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 [KJA뉴스통신=이기원]최근 부동산경기가 둔화되면서 분양계약 해지에 관한 문의가 건설사 별로 급증하고 있다.

특히 은행의 대출금리 인상과 DSR 규제 등으로 기계약자들의 자금운용에 문제가 생겨 피해가 최소화되는 한도 내에서 계약을 해지하려는 시도가 늘고 있다는 것.

그러나 이러한 노력에도 계약이 완성된 상황에서 그 계약의 해지는 극히 제한적이다.

보통 신규 부동산의 계약은 계약금과 중도금 이후 완불을 원칙으로 하는데 건설사들은 건물의 완공까지 계획에 따라 자금을 부동산신탁사가 운용하게 된다.

이런 자금운용을 맡아서 관리하는 부동산신탁사는 분양계약자들을 차주(대출인)로 건설사에 자금을 집행하는 방식이다.

이후 건물의 준공이 완료되면 분양계약자들은 현금 또는 금융권(설정 및 대출)을 이용해 부동산신탁사가 선지급한 부채를 상환하면 이전등기가 가능해진다.

이런 과정에서 부동산경기의 하락곡선이 지속되자 금융이자 부담 등을 이유로 계약을 해지하려는 것이다.

하지만 전문가들은 계약해지 시 분양자들의 피해가 가중될 가능성이 크다고 조언한다.

최근 광주 남구 소재의 한 오피스텔을 계약했다 해지를 원하는 A씨는“계약금 2000만원을 고스란히 날리는게 나은지 아니면 건물이 70% 지어졌으니 준공 후 금융부담을 감안하고 이전해야 하는지 결정하기가 난감하다”며 답답함을 내비쳤다.

이에 부동산 전문가 김 모씨는“대부분 이런 경우는 계약금을 환불 받기 어렵다”며“건물의 준공 후 소유권을 부동산신탁사로부터 이전받아 매매 또는 임대를 고민하는게 좋을 것 같다”고 밝혔다.

즉 부동산의 소유권을 확보해야 손해가 적을 수 있다는 것이다.

또한 김 씨는“준공이 된 이후 부동산신탁사가 발생한 채권의 책임은 분양계약자에게 있기 때문에 신탁사는 차주인 분양자들을 상대로 개인별 채무이행 절차를 밟을 것이므로 제 2의 금융(개인신용 등)피해가 발생할 수 있어 주의를 요한다”고 강조했다.

M신탁 B팀장은“건물의 준공 후 3개월 이내에 분양자들은 물건을 이전하도록 되어있다”며“만일 극히 드문 경우이지만 시행사와의 문제로 준공 이후 이전을 거부하더라도 신탁사 입장에서는 분양자를 채무자로 책임을 물을 수 밖에 없다”고 밝히고“재산권 보호차원에서라도 신탁사로부터 등기를 이전받아 권리를 행사하는 것이 바람직 하다”고 덧붙였다.

결국 시행사의 중대한 결격사유가 드러나지 않는 한 분양계약자들에게 책임이 전가되는 것이다.

더욱이 건물의 준공이 완료된 상황에서 시행사의 결격사유는 이례적이지 않는 한 계약해지가 어려워 분양자는 최소의 피해를 감안해 기한내 등기이전을 통한 재산권 보호를 권고하는 바이다.